Když se řekne investice do nemovitosti v Indonésii, většina lidí si stále představí vlastní vilu s bazénem, tropickou zahradou a palmami za oknem. V posledních letech ale stále větší pozornost získávají také apartmány a rezidenční projekty se společným zázemím.

A přichází logická otázka: Je lepší investovat do vily, nebo apartmánu?

Jednoznačná odpověď neexistuje. A pokud vám někdo tvrdí opak, pravděpodobně vám chce prodat právě to, co má aktuálně v nabídce.

Obě varianty mohou být velmi dobrou investicí. Rozhoduje lokalita, kvalita projektu, pořizovací a provozní náklady, cílová skupina hostů, způsob správy i to, zda chcete nemovitost využívat také sami.

V BaliManii realizujeme jak samostatné vily, tak rezidenční projekty s apartmány. Díky tomu se na tuto otázku můžeme dívat z obou stran.

Nejdříve si položte jinou otázku: Proč v Indonésii chcete investovat?

Ještě před rozhodováním mezi vilou a apartmánem bychom začali u samotného investora.

Chcete například na Bali několik měsíců v roce žít a po zbytek času nemovitost pronajímat? Hledáte především investiční produkt? Chcete co nejméně řešit provoz? Nebo vás naopak láká vlastní vila, kterou si můžete přizpůsobit a která nabídne maximální soukromí?

To, co je ideální pro jednoho investora, nemusí dávat smysl druhému. Nemovitost by proto měla následovat váš investiční plán, nikoliv naopak.

Vila: soukromí, prostor a vlastní charakter

Vila má jedno kouzlo, které se těžko nahrazuje. Vlastní bazén, zahrada, terasa, větší soukromí a prostor, který může mít naprosto osobitý charakter. To je atraktivní nejen pro samotného majitele, ale také pro určitý typ hostů.

Vily jsou vyhledávané například páry, rodinami nebo skupinami přátel, které chtějí mít celý objekt pouze pro sebe. U větších vil může být zajímavá také možnost rozdělit cenu pobytu mezi více hostů.

Pro investora je výhodou rovněž větší míra kontroly nad samotnou nemovitostí. U individuální výstavby lze od začátku rozhodovat o dispozici, designu, vybavení, velikosti bazénu nebo zahrady a vytvořit produkt přesně pro konkrétní cílovou skupinu.

Vila proto může být skvělou volbou pro člověka, který hledá kombinaci investice a vlastního životního stylu. Má však také druhou stránku.

S vlastní vilou přichází vlastní provoz

Bazén, zahrada a větší plocha jsou pro hosta benefitem. Pro majitele ale současně znamenají další položky, o které je potřeba pečovat. Údržba bazénu, zahrady, klimatizací, technologií, opravy, personál nebo pravidelná kontrola objektu – to všechno patří k provozu.

Samozřejmě je možné svěřit správu profesionální společnosti, což u zahraničních investorů často dává největší smysl. Provozní náklady ale musí být součástí investičního výpočtu od samého začátku.

Právě proto při hodnocení investice nestačí porovnat pouze kupní cenu vily a apartmánu. Důležité je sledovat celý ekonomický model nemovitosti.

Apartmán: nižší vstup a jednodušší cesta k investici

Apartmán může být zajímavou alternativou pro investora, který nechce začínat samostatnou vilou nebo hledá nemovitost s jednodušší správou.

Zpravidla pracuje s menší plochou a může znamenat nižší vstupní investici. Současně může být součástí projektu, kde je velká část provozu řešena centrálně. Právě to je jeden z důvodů, proč se na Bali stále více objevují moderní rezidenční koncepty.

Nejde už jen o pokoj nebo několik desítek metrů čtverečních za dveřmi apartmánu. Investor získává jednotku, která je součástí většího celku – a host získává zázemí, které by samostatný malý apartmán nabídnout nemohl. A právě zde začíná být tento typ investice velmi zajímavý.

Dnešní host nekupuje pouze nocleh

Způsob, jakým lidé na Bali cestují a žijí, se mění. Část návštěvníků přijíždí na několik dní, jiní na týdny nebo měsíce. Pracují online, sportují, vyhledávají wellness, kvalitní gastronomii a místa, kde mohou spojit práci s životem v tropech.

Proto jsme například u našich rezidenčních projektů přemýšleli nejen nad samotnými apartmány, ale nad celým životním stylem jejich budoucích obyvatel a hostů.

Bazén, wellness se saunou, jacuzzi nebo ice bathem, střešní lounge, coworking či kavárna už nejsou jen hezkým doplňkem marketingové prezentace.

Mohou být součástí důvodu, proč si host vybere právě daný projekt. A investor přitom nemusí vlastnit velkou vilu, aby mohl hostům podobné zázemí nabídnout.

Rezidenční projekt může spojit výhody obou světů

Právě zde vidíme jednu z nejzajímavějších výhod kvalitně navržených rezidenčních projektů. Majitel má svůj soukromý apartmán, ale zároveň může využívat zázemí celého komplexu. Pro vlastní pobyt získává komfort. Pro pronájem zase produkt, který lze odlišit od tisíců běžných ubytovacích jednotek na trhu.

To ale neznamená, že každý apartmánový projekt je automaticky dobrou investicí.

Stejně jako u vily musíme řešit lokalitu, právní nastavení, kvalitu stavby, správu, provozní náklady, konkurenci, cílovou skupinu a celkový koncept projektu. Krásná vizualizace sama o sobě výnos nevytváří.

A co návratnost? Vila nemusí automaticky vydělávat více

Jednou z častých představ je, že větší a dražší nemovitost musí automaticky generovat vyšší výnos. Tak jednoduché to není.

Vila může dosahovat vyšší ceny za noc, ale zároveň vyžaduje vyšší vstupní investici a může mít vyšší provozní náklady. Apartmán může pracovat s nižší cenou za noc, ale současně s nižším kapitálem a jinou strukturou nákladů.

Proto nás nezajímá pouze otázka: „Kolik můžu za noc účtovat?“

Mnohem důležitější je: „Kolik mi po odečtení reálných nákladů zůstane vzhledem k tomu, kolik jsem investoval?“

Do výpočtu patří například předpokládaná obsazenost, průměrná cena za noc, management, energie, údržba, personál, marketing, poplatky rezervačních platforem, společné provozní náklady a budoucí opravy.

A právě proto je potřeba být opatrný u nabídek, které prezentují pouze velké číslo s nápisem ROI, ale nevysvětlují předpoklady, ze kterých bylo vypočítáno.

Lokalita může být důležitější než typ nemovitosti

Skvělá vila na špatném místě nemusí být lepší investicí než dobře navržený apartmán ve správné lokalitě. A platí to samozřejmě i obráceně. Při výběru proto sledujeme, kdo do dané oblasti přijíždí, proč tam přijíždí a jaký typ ubytování hledá.

Jiný produkt bude fungovat v oblasti zaměřené na surfování a digitální nomády, jiný v klidnější části Bali vhodné pro rodiny, wellness nebo delší pobyty. Lokalitu a nemovitost proto nelze hodnotit odděleně. Musí fungovat společně.

Myslete také na vlastní využití

Investiční tabulka je důležitá. Ale nemovitost na Bali pro mnoho klientů není pouze číslo v Excelu. Někdo chce mít možnost několikrát ročně přiletět, otevřít dveře vlastní vily a mít naprosté soukromí. Pro takového člověka může být vila jasnou volbou, i kdyby jiná varianta nabízela na papíře o něco zajímavější ekonomiku.

Jiný investor přijede na Bali jednou za rok, nechce řešit zahradu ani bazén a preferuje apartmán v rezidenci, kde má po příjezdu k dispozici kompletní servis. I osobní využití má svou hodnotu a mělo by být součástí rozhodování.

Apartmán není pouze investice pro „malého“ investora

Ještě jeden pohled považujeme za důležitý. Apartmány bývají často prezentovány jako vstupní produkt pro člověka s menším kapitálem. To je pouze část příběhu.

Rezidenční projekt může být zajímavý také pro větší investory, společnosti nebo developery, kteří chtějí pracovat s více jednotkami, diverzifikovat kapitál nebo vstoupit do již připraveného projektu bez nutnosti od nuly řešit celý developerský proces.

Jeden investor tak může koupit jednu jednotku. Jiný může pracovat s větší částí projektu. Rozhodující není označení „vila“ nebo „apartmán“, ale ekonomika a strategie celé investice.

Sedm otázek, které bychom si položili před rozhodnutím

Pokud dnes stojíte před volbou mezi vilou a apartmánem na Bali, nezačínali bychom otázkou, který z nich je lepší.

Položili bychom si nejprve těchto sedm:

1. Kolik kapitálu chci do investice vložit?
2. Chci nemovitost pravidelně využívat také osobně?
3. Jak aktivně se chci podílet na jejím provozu?
4. Kdo bude můj typický host?
5. Jaké budou skutečné provozní náklady?
6. Jak dlouhý je můj investiční horizont a jak je právně nastavena nemovitost?
7. Co od investice očekávám – příjem, vlastní zázemí na Bali, růst hodnoty, nebo kombinaci všeho?

Odpovědi často ukážou vhodnější variantu mnohem lépe než jakýkoliv obecný žebříček.

Takže vila, nebo apartmán?

Pokud hledáte soukromí, větší prostor, vlastní bazén a možnost vytvořit nemovitost s výrazným charakterem, může dávat větší smysl vila.

Pokud chcete jednodušší správu, nižší vstupní investici a přístup ke společnému rezidenčnímu zázemí, může být zajímavější apartmán.

A někdy může dávat smysl kombinace nebo investice do více jednotek. Proto v BaliManii klientovi nechceme říkat: „Kupte si apartmán, protože ho právě prodáváme.“ Stejně jako mu nechceme tvrdit, že vila je automaticky lepší jen proto, že je větší.

Nejdříve potřebujeme pochopit, co má investice splnit. Teprve potom můžeme hledat nemovitost, lokalitu a právní nastavení, které tomu skutečně odpovídají.

Investice na Bali by měla fungovat i poté, co opadne první nadšení

Výhled na palmy, vlastní bazén nebo rooftop při západu slunce jsou důvodem, proč se do Bali snadno zamilovat. Investiční rozhodnutí ale musí stát na něčem pevnějším.

Lokalita. Právní jistota. Kvalita projektu. Reálná ekonomika. Správa. A jasná představa, komu bude nemovitost sloužit.

Ať už nakonec zvolíte vilu nebo apartmán, právě tyto faktory budou mít mnohem větší vliv na úspěch investice než samotný nápis na půdorysu. V BaliMania CZ&SK realizujeme individuální vily i rezidenční projekty a klienty provázíme celým procesem – od výběru vhodné investice a právního prověření přes výstavbu až po následnou správu.

Protože cílem není koupit na Bali jakoukoliv nemovitost. Cílem je vybrat takovou, která bude dávat smysl právě vám. 🌴