Ještě před několika lety se mohlo zdát, že investice do vily na Bali je téměř automatickou cestou k zajímavým výnosům. Turisté se vraceli, nové projekty rychle přibývaly a atraktivní nemovitosti nacházely své kupce. Roky 2025 a 2026 ale ukazují, že realitní trh na Bali vstupuje do nové fáze. Konkurence mezi vilami roste, úřady věnují větší pozornost legálnosti výstavby a pronájmů a investoři musí mnohem pečlivěji vybírat. Znamená to konec investičních příležitostí? Rozhodně ne. Znamená to však konec jednoduchých slibů.
Bali přitahuje miliony turistů. Proč tedy některé vily bojují o hosty?
Bali si i nadále udržuje mimořádnou pozici mezi světovými turistickými destinacemi.
Podle indonéského statistického úřadu BPS navštívilo ostrov v roce 2025 přibližně 6,95 milionu zahraničních turistů, tedy téměř o 10 % více než v předchozím roce.
Na první pohled by se mohlo zdát, že rostoucí návštěvnost automaticky znamená také vyšší příjmy z pronájmu nemovitostí. Jenže právě zde se začíná projevovat zásadní změna.
Zatímco turistů přibývá, nabídka ubytování v některých lokalitách rostla ještě rychleji.
Po pandemii zažilo Bali výrazný developerský boom. Nové vily, apartmány a ubytovací komplexy vznikaly zejména v oblastech Canggu, Pererenan, Seminyak nebo Uluwatu.
Podle analýz společnosti Villa Finder vzrostla výstavba vil v roce 2024 přibližně o 27 %. Analytická společnost Airbtics zároveň ve své zprávě za rok 2025 zaznamenala na Bali výrazný přírůstek nabídek krátkodobých pronájmů.
Výsledkem je rostoucí konkurence. Turisté mají větší výběr, porovnávají ceny, vybavení, lokalitu i recenze. A ne každá nově postavená vila dokáže nabídnout něco, čím se od ostatních odliší.
Přesycení trhu: Ne všechny vily jsou na tom stejně
V souvislosti s Bali se stále častěji objevuje pojem oversupply, tedy nadměrná nabídka nemovitostí. To však neznamená, že by byl celý ostrov přesycený stejným způsobem. Trh se postupně rozděluje.
Na jedné straně stojí kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách, s profesionální správou, dobrým hodnocením a odpovídající cenovou strategií.
Na druhé straně jsou projekty, které vznikly především jako rychlá reakce na investiční boom, často bez výraznějšího odlišení od konkurence.
A právě ty mohou mít s obsazeností větší problémy.
Podle tržních analýz publikovaných společnostmi Bali Villa Realty a Kibarer se v některých segmentech a lokalitách obsazenost pohybuje výrazně níže než v období největšího růstu. U běžných vil v konkurenčních oblastech mohou být mimo hlavní sezónu výsledky podstatně slabší než u nejúspěšnějších nemovitostí.
Tyto údaje je ovšem potřeba vnímat jako dílčí tržní odhady, nikoli jako univerzální statistiku pro všechny vily na Bali.
Dvě vily vzdálené od sebe jen několik ulic mohou dosahovat velmi rozdílných výsledků.
Rozhoduje dostupnost, kvalita stavby, soukromí, dispozice, úroveň služeb, marketing a především schopnost přizpůsobit se skutečné poptávce.
Slibované ROI versus skutečná návratnost
S rostoucí konkurencí se stále důležitějším tématem stává také návratnost investice. V realitních nabídkách na Bali se běžně objevují projekce ročních výnosů ve výši 10–15 %, někdy i více.
Samotné číslo však investorovi mnoho neřekne, pokud neví, z čeho bylo vypočítáno. Některé prezentace pracují s optimistickou obsazeností, vysokými cenami za noc nebo nedostatečně zohledňují provozní náklady.
Ve skutečnosti je nutné počítat také se správou nemovitosti, údržbou, energiemi, personálem, marketingem, provizemi rezervačních platforem, daněmi a obdobím nižší poptávky. Zásadní je také rozlišovat mezi hrubým výnosem z pronájmu a čistým výnosem po odečtení nákladů.
Dobrá investiční nabídka by neměla ukazovat pouze ideální scénář. Měla by investorovi vysvětlit také to, co se stane, pokud obsazenost nebo ceny pronájmu budou nižší, než se očekávalo.
Právě realistická finanční projekce je dnes jedním z nejdůležitějších podkladů pro rozhodování.
Moratorium na výstavbu: Co se na Bali skutečně mění?
Vedle rostoucí konkurence se v letech 2025 a 2026 výrazně diskutuje také omezení nové výstavby.
V médiích se často používá označení moratorium, které může vyvolávat dojem, že Bali plošně zakázalo stavbu nových vil a hotelů. Skutečnost je složitější.
Na ostrově probíhá několik souvisejících, ale odlišných iniciativ, jejichž cílem je regulovat turistický development, chránit zemědělskou půdu a omezit negativní dopady nekontrolované výstavby.
Ochrana rýžových polí a zemědělské půdy
Jedním z nejvýraznějších témat se stala ochrana produktivní zemědělské půdy.
Po rozsáhlých povodních v září 2025 oznámil guvernér Bali Wayan Koster záměr zastavit vydávání nových povolení pro výstavbu hotelů, vil a restaurací na produktivní zemědělské půdě, zejména na rýžových polích.
Současně byla avizována příprava regionálních pravidel, která mají omezit další přeměnu zemědělské půdy na zastavěné plochy. Nejde pouze o otázku turismu. Rýžová pole jsou důležitou součástí balijské krajiny, tradiční kultury i hospodaření s vodou. Jejich postupný úbytek proto představuje problém, který přesahuje samotný realitní sektor.
Pro investory z toho plyne zásadní poučení.
Pozemek s krásným výhledem na rýžová pole ještě automaticky neznamená pozemek, na kterém lze legálně postavit investiční vilu.
Rozhodující je jeho územní určení, právní stav a konkrétní povolovací podmínky.
Omezení nové hotelové výstavby v šesti oblastech
Další iniciativa se týká šesti oblastí Bali: Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem a Klungkung.
V roce 2025 byla zveřejněna dohoda, podle které tyto regiony od roku 2026 nemají podporovat novou výstavbu hotelů a restaurací. Součástí dohody byl také mechanismus sdílení části příjmů z turistických daní mezi jednotlivými oblastmi. Ani tuto iniciativu však nelze automaticky vykládat jako plošný zákaz všech nových soukromých vil.
Stejně tak z ní nevyplývá, že veškerá další turistická výstavba musí směřovat pouze do Denpasaru, Badungu a Gianyaru.
Před každou investicí je proto nutné ověřit aktuálně účinné předpisy a konkrétní podmínky v dané lokalitě.
Politické oznámení, připravovaná regulace a právně účinné omezení totiž nejsou totéž.
Krátkodobé pronájmy pod větším dohledem
Změny se netýkají pouze nové výstavby. Indonéské úřady zároveň věnují větší pozornost tomu, zda jsou turistické nemovitosti provozovány v souladu s platnými pravidly.
Diskutuje se také o přísnějším postupu vůči ubytovacím zařízením, která nabízejí krátkodobé pronájmy prostřednictvím platforem, jako jsou Airbnb nebo Booking.com, aniž by měla odpovídající oprávnění.
Pro investora je proto důležité rozlišovat dvě věci.
Právo nemovitost užívat nebo na pozemku stavět automaticky neznamená oprávnění provozovat v ní turistické ubytování.
To, zda lze konkrétní vilu legálně krátkodobě pronajímat, závisí na jejím právním a povolovacím režimu, charakteru provozu a příslušných podnikatelských oprávněních.
V praxi je proto důležité ověřovat nejen pozemek a stavbu, ale také způsob budoucího komerčního využití.
Co současný vývoj znamená pro kupující?
Změny na trhu nejsou pro investory pouze negativní zprávou. Větší nabídka nemovitostí může v některých segmentech vytvářet prostor pro porovnávání projektů a vyjednávání o podmínkách. Zároveň ale roste význam důkladného výběru.
Kupující by dnes neměl hodnotit pouze vizualizaci, cenu a předpokládaný výnos. Měl by přemýšlet také o tom, jak bude nemovitost fungovat za pět, deset nebo patnáct let.
Přísnější kontrola výstavby může zvýraznit rozdíly mezi řádně připravenými projekty a nemovitostmi s nevyřešenými právními nebo povolovacími otázkami.
To ale neznamená, že legální nemovitosti automaticky porostou na hodnotě nebo že omezení výstavby odstraní veškerou budoucí konkurenci. Investiční potenciál zůstává vždy závislý na konkrétním projektu, jeho lokalitě, nákladech a skutečné poptávce.
Sedm otázek, které by si měl položit každý investor
Před podpisem smlouvy doporučujeme zaměřit se zejména na následující oblasti.
1. Je pozemek skutečně určený k plánované výstavbě?
Nestačí ústní ujištění, že se v okolí již staví. Je nutné ověřit územní plánování, případná omezení a právní dokumentaci pozemku.
2. Má projekt potřebná stavební povolení?
Důležité je ověřit dokumentaci PBG a podle fáze projektu také požadavky na SLF. U rozestavěných projektů je potřeba posoudit, zda příprava a povolování odpovídají aktuálním pravidlům.
3. Bude možné nemovitost legálně pronajímat turistům?
Je nutné zjistit, jaká oprávnění budou pro plánovaný způsob provozu potřebná, kdo je zajistí a kdo ponese odpovědnost za jejich dodržování.
4. Z čeho vychází očekávaná návratnost?
Požadujte realistické výpočty zahrnující celoroční obsazenost, sezónnost, provozní náklady a případné rezervy.
5. Kdo bude nemovitost spravovat?
V konkurenčním prostředí může profesionální správa zásadně ovlivnit výsledky pronájmu, stav nemovitosti i spokojenost hostů.
6. Jak je nastavený leasehold a jeho prodloužení?
Rozdíl mezi pronájmem na 25 let a smlouvou s právně ošetřenou možností prodloužení o dalších 25 let může mít zásadní význam pro dlouhodobou využitelnost i budoucí prodejnost nemovitosti.
Rozhodující přitom není pouze označení „25 + 25 let“, ale konkrétní smluvní podmínky, způsob stanovení ceny prodloužení a převoditelnost práv.
7. Jak je ošetřený průběh výstavby?
U developerských projektů je důležité znát harmonogram, platební podmínky, odpovědnost za případné zpoždění a způsob předání dokončené nemovitosti.
Právě tyto otázky mohou investora ochránit před rozhodnutím, které na první pohled působí výhodně, ale z dlouhodobého hlediska přináší zbytečná rizika.
Jak k současnému trhu přistupujeme v BaliMania CZ&SK?
V BaliMania CZ&SK vnímáme vývoj realitního trhu na Bali jako přirozený přechod od období rychlého růstu k prostředí, ve kterém získává stále větší význam kvalita a dlouhodobá perspektiva projektu.
Na Bali se soustředíme mimo jiné na oblast Tumbak Bayuh v okrese Badung, kde realizujeme naše developerské projekty.
Při přípravě investic se zaměřujeme nejen na samotnou nemovitost, ale také na právní podmínky, charakter lokality, průběh výstavby a budoucí možnosti využití. U vybraných projektů nabízíme také leasehold na 25 let s možností prodloužení o dalších 25 let, přičemž konkrétní práva a podmínky prodloužení stanovuje příslušná smluvní dokumentace.
Právě dlouhodobé nastavení leaseholdu považujeme za důležitý faktor, který může ovlivnit budoucí hodnotu a prodejnost nemovitosti Současně sledujeme také investiční příležitosti na Lomboku, kde se turistický a realitní trh nachází v odlišné fázi rozvoje.
Naším cílem není představovat každou nemovitost jako ideální investici. Chceme, aby klienti rozuměli tomu, do čeho investují, jaké mají možnosti a jaká rizika je potřeba před rozhodnutím vyhodnotit.
Bali nekončí. Končí éra jednoduchých investičních slibů.
Roky 2025 a 2026 ukazují, že realitní trh na Bali postupně dospívá. Turisté stále přijíždějí. Investiční příležitosti nezmizely. A kvalitní projekty mohou mít i nadále zajímavou perspektivu.
Rozdíl je v tom, že dnes už nestačí pouze koupit vilu v oblíbené lokalitě a očekávat automatické zhodnocení. Je potřeba rozumět místnímu trhu, právnímu prostředí, skutečné poptávce i dlouhodobým nákladům.
Bali stále nabízí příležitosti. Jen je dnes mnohem důležitější vědět, kterou z nich si vybrat.
A právě s tím vám v BaliMania CZ&SK rádi pomůžeme.
Článek vychází z veřejně dostupných informací k říjnu 2026. Aktuální povolovací podmínky, územní plánování a právní stav konkrétní nemovitosti je nutné ověřit individuálně.
