Bali nabízí obrovské množství investičních příležitostí. Stačí několik minut na realitních portálech nebo sociálních sítích a najdete desítky pozemků s výhledem na oceán, do rýžových polí nebo jen pár minut od pláže. Fotografie vypadají skvěle, lokalita se rozvíjí a cena může působit jako příležitost, kterou je potřeba rychle využít.

Jenže právě tady by měl investor zpomalit.

Krásný pozemek ještě automaticky neznamená dobrý pozemek pro investici.

To, co je na první pohled vidět, je totiž jen malá část celé skládačky. Mnohem důležitější jsou často věci, které na fotografii neuvidíte – právní stav, územní regulace, přístupová cesta, skutečná výměra, možnosti výstavby nebo historie vlastnictví.

V BaliManii proto před každou investicí klademe důraz na důkladné prověření pozemku a dokumentace. A existují situace, kdy bychom klientovi jednoduše doporučili: Tento pozemek zatím nekupujte.

Které varovné signály mezi ně patří?

1. Pozemek není v zóně odpovídající vašemu záměru

Jedním z prvních údajů, které nás u pozemku zajímají, je jeho zoning, tedy způsob využití území podle aktuálních územních pravidel.

Pro investora je zásadní neřešit pouze otázku „Může se tady stavět?“, ale především:

„Mohu zde legálně realizovat právě ten projekt, který plánuji?“

Chcete postavit soukromou vilu? Několik apartmánů? Ubytovací zařízení? Restauraci? Nebo celý rezidenční projekt?

To jsou rozdílné záměry a pozemek vhodný pro jeden typ využití nemusí automaticky vyhovovat jinému.

Velmi nebezpečná je přitom jednoduchá úvaha: Vedle už stojí několik vil, takže tady můžeme stavět také.

Nemusí to být pravda. Okolní stavby samy o sobě nejsou důkazem toho, co je na konkrétní parcele podle aktuálních pravidel možné.

Zoning proto ověřujeme ještě předtím, než se investor k pozemku definitivně zaváže.

2. Dokumentace nesedí nebo není jasné vlastnictví

Druhým výrazným varovným signálem jsou jakékoli nesrovnalosti v dokumentaci.

Je potřeba ověřit, kdo je skutečným držitelem práv k pozemku, jaký právní titul se k němu vztahuje a zda údaje v dokumentech odpovídají realitě. Prověřit je třeba také případná zatížení, spory či jiné skutečnosti, které by mohly plánovanou transakci ovlivnit.

Pokud se například jméno prodávajícího neshoduje s dokumentací a vysvětlením je pouze „to je rodinný pozemek“, nestačí nám to. Stejně tak by investor neměl spoléhat pouze na kopii jednoho certifikátu nebo na ústní ujištění zprostředkovatele.

U investice v hodnotě milionů korun je potřeba vědět, s kým skutečně uzavíráte obchod a jaká práva vám může tato osoba legálně poskytnout.

Jakmile v dokumentaci něco nesedí, transakci je potřeba zastavit a situaci nejprve objasnit.

3. Na pozemek vede cesta, ale není právně zajištěná

Toto je jeden z detailů, který může být při první prohlídce velmi snadné přehlédnout.

Na pozemek přijedete autem nebo skútrem, takže přístup evidentně existuje. Jenže fyzicky existující cesta ještě nemusí znamenat právně zajištěný přístup.

Cesta může například vést přes cizí pozemek nebo její užívání může být založené pouze na dlouhodobé sousedské dohodě.

Pro budoucího investora je proto důležité vědět, jak je přístup k pozemku právně řešen a zda bude použitelný také v budoucnu – nejen dnes během prohlídky.

U developerského projektu navíc řešíme také praktickou stránku. Je cesta dostatečně široká? Dostane se na stavbu potřebná technika? Jak bude fungovat doprava po dokončení projektu?

Nádherný pozemek bez spolehlivého přístupu může být v praxi velmi problematickou investicí.

4. Skutečná výměra neodpovídá údajům v dokumentaci

Pozemek má podle certifikátu například 500 m². Znamená to automaticky, že přesně 500 m² skutečně získáváte?

Ne vždy. U starších pozemků se můžeme setkat s rozdíly způsobenými historickými metodami zaměřování, změnami hranic nebo jinými okolnostmi. Proto po výběru pozemku pracujeme také s jeho zaměřením a ověřením hranic. V Indonésii tuto oblast řeší BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Rozdíl několika metrů se může zdát zanedbatelný. U menší parcely ale může ovlivnit rozmístění stavby, odstupy, zahradu, bazén, parkování nebo celkovou využitelnost projektu.

Investor by měl vědět, za jakou skutečnou výměru platí a s jakým prostorem může při projektování počítat.

5. Cena je až příliš dobrá

Každý investor chce nakoupit výhodně. A někdy se na trhu skutečně objeví velmi zajímavá příležitost.

Podezřele nízká cena by ale neměla automaticky vyvolat otázku: „Jak rychle můžeme podepsat?“

Měla by vyvolat spíše: „Proč je tento pozemek výrazně levnější?“

Důvod může být naprosto legitimní. Majitel může potřebovat rychle prodat nebo může jít o méně rozvinutou lokalitu.

Ale nízká cena může souviset také s komplikovaným přístupem, nevhodným zoningem, tvarem pozemku, právními problémy nebo omezenými možnostmi budoucí výstavby. Cena je proto pouze jeden parametr.

Levný pozemek, na kterém nemůžete realizovat svůj projekt, může být nakonec tou nejméně výhodnou variantou.

6. Nikdo neřeší technickou a praktickou využitelnost pozemku

Právně čistý pozemek ještě automaticky neznamená ideální stavební parcelu.

Před koupí nás zajímá také samotný terén a praktická realizovatelnost projektu.

Jaký má pozemek sklon? Jak bude řešeno odvodnění během období intenzivních dešťů? Jaké jsou podmínky pro připojení potřebné infrastruktury? Bude nutné vybudovat opěrné konstrukce? Jakým způsobem se na pozemek dostane stavební technika?

Některé komplikace samozřejmě neznamenají, že je pozemek špatný. Mohou ale výrazně změnit rozpočet projektu.

Pozemek s nádherným výhledem ve svahu může být skvělou investicí – pokud investor předem ví, co bude jeho výstavba technicky a finančně znamenat.

Proto se při výběru nedíváme pouze na cenu za metr čtvereční. Zajímá nás také reálná cena budoucího projektu.

7. Někdo vás tlačí k rychlému podpisu bez důkladného prověření

„Máme dalšího zájemce.“

„Cena platí jen do zítřka.“

„Dokumenty můžeme vyřešit později.“

Samotný rychlý prodej samozřejmě ještě nemusí znamenat problém. Bali je dynamický trh a o kvalitní pozemky může být skutečně velký zájem.

Problém nastává ve chvíli, kdy má časový tlak nahradit právní a technické prověření.

Čím větší tlak cítíme na to, aby klient nejprve zaplatil a otázky řešil až následně, tím více chceme vědět, proč. Investor by měl mít před zásadním finančním rozhodnutím dostatek prostoru na kontrolu dokumentace a podmínek transakce. Protože několik dní věnovaných prověření může předejít problému, který by se jinak řešil několik let.

Due Diligence není formalita. Je to ochrana investora.

Právě zde přichází na řadu Due Diligence.

Jeho smyslem není vytvořit další dokument do složky. Smyslem je zjistit maximum relevantních informací ještě předtím, než investor udělá rozhodnutí, které už může být velmi obtížné nebo nákladné vzít zpět.

V praxi proto neřešíme pouze jednu věc. Díváme se na investici jako na celek – právní stav a dokumentaci, vlastníka, zoning, hranice a výměru pozemku, přístup, plánované využití i další okolnosti konkrétního projektu.

A pokud během prověřování narazíme na problém?

Neznamená to vždy automaticky konec transakce. Některé situace lze vyřešit nebo smluvně ošetřit. Investor ale musí před podpisem vědět, jaké riziko existuje a co znamená pro jeho konkrétní projekt.

Právě v tom vidíme skutečný význam kvalitního Due Diligence.

Pozemek nevybíráme jen očima

Když přijedeme s klientem na pozemek, samozřejmě také vidíme palmy, výhled, okolí a potenciál místa. Současně ale vidíme další vrstvu.

Certifikát. Zoning. Hranice. Přístup. Infrastrukturu. Právní stav. Možnosti výstavby.

Protože naším úkolem není klientovi za každou cenu říct: „Ano, kupte.“

Někdy je mnohem cennější umět říct: „Ne. Tento pozemek pro váš záměr nedává smysl. Pojďme hledat dál.“

A právě v tom je rozdíl mezi pouhým prodejem nemovitosti a partnerem, který stojí na straně investora.

Na Bali totiž může být při investici nejdůležitější právě to, co na první pohled vůbec nevidíte.

Uvažujete o koupi pozemku v Indonésii?

Ať už plánujete jednu soukromou vilu, investiční nemovitost nebo rozsáhlejší developerský projekt, první krok by měl být stejný: ověřit, zda je pozemek skutečně vhodný pro to, co s ním chcete udělat.

V BaliMania CZ&SK pomáháme investorům s výběrem pozemků, Due Diligence, právním a notářským servisem i následnou přípravou a realizací projektu.

Nejdříve prověřujeme. Teprve potom stavíme.