Otevřete si deset nabídek investičních vil na Bali a uvidíte deset čísel ROI – obvykle mezi 12 a 20 % ročně. Působí to skvěle. Problém je, že tato čísla téměř nikdy neznamenají totéž. Někdo počítá hrubý výnos z pronájmu, někdo čistý zisk po nákladech, někdo dokonce jen “predikovaný” výnos v nejlepším možném scénáři obsazenosti. Pro seriózního investora je to první věc, kterou je potřeba rozmotat, protože bez jednotné metodiky se čísla mezi projekty vůbec nedají srovnávat.
Tento článek ukazuje, jak se k ROI staví investor, ne turista s přebytečným kapitálem.
1. Hrubý výnos vs. čistý výnos – rozdíl, který mění všechno
Hrubý výnos (gross yield) je nejjednodušší a nejčastěji uváděné číslo:
Hrubý výnos = roční příjem z pronájmu / kupní cena nemovitosti × 100Příklad: Vila za 4 500 000 000 IDR (cca 280 000 USD), která vygeneruje 500 000 000 IDR ročně na pronájmech, má hrubý výnos cca 11 %. To je číslo, které uvidíte na většině landing pages.
Jenže hrubý výnos nezahrnuje prakticky nic z toho, co investici skutečně stojí peníze:
- správa nemovitosti (property management), obvykle 15–25 % z příjmu
- údržba, opravy, výměna vybavení
- daně (PBB, daň z příjmu z pronájmu, případně PPh)
- pojištění
- poplatky provozovateli bazénu/zahrady, pokud nejsou součástí správy
- náklady na marketing a obsazenost mimo hlavní sezónu
- rezervu na neobsazenost
Když tohle všechno odečtete, dostanete se k čistému výnosu (net yield) – a ten bývá o 4 až 8 procentních bodů nižší než hrubý. Vila s inzerovaným 15% ROI se tak v realitě může pohybovat kolem 8–9 % čistého výnosu. Pořád solidní číslo, ale úplně jiná investiční úvaha.
2. Skutečná obsazenost, ne marketingová
Druhá past je obsazenost použitá ve výpočtu. Developeři často pracují s 80–90% obsazeností po celý rok – což na Bali odpovídá realitě jen u malé skupiny prémiových lokalit (Canggu, Uluwatu, Tumbak Bayuh a další) a jen u nemovitostí se skutečně profesionální správou.
Reálnější obsazenost pro nový projekt v prvním roce provozu bývá 45–60 %, u zavedené vily se silnou správou 65–75 %. Sezónnost navíc na Bali není zanedbatelná – červenec, srpen a prosinec táhnou čísla nahoru, ale únor nebo první polovina prosince bývají výrazně slabší.
Kvalitní výpočet ROI proto pracuje se třemi scénáři, ne s jedním optimistickým číslem:
| Scénář | Obsazenost | Co ukazuje |
|---|---|---|
| Konzervativní | 40–50 % | Nejhorší realistický rok |
| Realistický | 55–65 % | Pravděpodobný průměr |
| Optimistický | 70–80 % | Silná lokalita + top správa |
Investor, který vidí jen jedno číslo, nemá představu o rozptylu rizika. Investor, který vidí rozpětí, ví, do čeho jde.
3. Náklady, které se v prezentacích systematicky vynechávají
Kromě průběžných provozních nákladů existuje skupina jednorázových a skrytých nákladů, které do ROI patří, ale v marketingových materiálech chybí téměř vždy:
- BPHTB a notářské poplatky při nákupu (řádově 5 % z ceny)
- Náklady na leasehold vs. freehold strukturu – u leaseholdu je potřeba počítat s amortizací hodnoty pozemku do konce doby nájmu, což ROI v dlouhém horizontu snižuje
- Kurzové riziko – pokud je financování v USD nebo EUR a příjmy v IDR (nebo naopak), volatilita kurzu umí sežrat několik procentních bodů výnosu ročně
- Náklady na výstupní strategii – provize za prodej, případně kapitálové zisky, pokud je nemovitost držena přes PT PMA strukturu
Investiční kalkulace, která tyto položky ignoruje, ve skutečnosti nepočítá ROI – počítá jen hrubou představu o cash flow prvního roku.
Shrnutí
ROI na Bali není jedno číslo z prezentace – je to výsledek metodiky. Hrubý výnos, realistická obsazenost, kompletní náklady a struktura vlastnictví společně tvoří obrázek, který se dá skutečně porovnávat mezi projekty a lokalitami. Komunikace, která tuto metodiku otevřeně ukazuje místo toho, aby schovávala předpoklady za atraktivní procento, je přesně to, co odlišuje seriózní investiční nabídku od turistického marketingu – a je to přesně to, co zkušený investor hledá jako první.
