Krásná vila, atraktivní lokalita, zajímavá návratnost. To všechno jsou důležité faktory při investici do nemovitosti na Bali nebo Lomboku. Existuje ale jeden detail, který může mít na budoucí hodnotu nemovitosti zásadní vliv, a to délka pronájmu pozemku a především podmínky jeho prodloužení.
Při investování v Indonésii se často setkáte s pojmem leasehold. Některé nabídky uvádějí 25 let, jiné 25 + 25 let. Na první pohled může jít o drobný rozdíl v prezentaci nemovitosti.
Ve skutečnosti se ale může jednat o jeden z nejdůležitějších rozdílů mezi jednotlivými investičními projekty. A jeho význam se často naplno projeví až ve chvíli, kdy se investor rozhodne svou vilu prodat.
Co vlastně znamená leasehold?
Leasehold představuje smluvní právo užívat pozemek nebo nemovitost po předem stanovenou dobu.
V Indonésii se v souvislosti s pronájmem pozemku pro stavbu používá označení Hak Sewa. Tento institut upravují články 44 a 45 indonéského zákona č. 5/1960 o základních agrárních principech.
Na rozdíl od vlastnického práva Hak Milik, které je vyhrazeno indonéským občanům, může být leasehold za splnění příslušných podmínek využíván také zahraničními investory.
Investor tedy nezískává vlastnictví samotného pozemku, ale smluvně vymezené právo jej užívat. Rozsah práv ke stavbě, možnosti pronájmu, převodu či dalšího využití určuje příslušná smlouva a platné právní předpisy. Právě proto je její obsah mimořádně důležitý.
25 let versus 25 + 25 let. V čem je rozdíl?
Představme si dvě investiční vily. Obě se nacházejí v atraktivní lokalitě. Mají podobnou dispozici, bazén, vybavení i předpokládané příjmy z pronájmu.
První vila má leasehold na 25 let bez smluvně sjednaného práva na prodloužení.
Druhá vila má leasehold na 25 let s právně ošetřenou možností prodloužení o dalších 25 let.
Zpočátku mohou obě investice působit téměř totožně. Jenže čas běží. Po deseti letech zbývá u první vily pouze 15 let smluvního užívání pozemku. Pokud investor plánuje nemovitost prodat, nový zájemce bude posuzovat nejen samotnou stavbu, ale také dobu, po kterou ji bude moci využívat.
U druhé vily může být situace výrazně příznivější, pokud smlouva obsahuje vymahatelné a převoditelné právo na prodloužení.
Rozdíl tedy nespočívá jen v tom, kolik let může nemovitost využívat současný investor. Důležité je také to, jakou perspektivu nabízí investorovi budoucímu.
Proč může být chybějící prodloužení problém při prodeji?
Jedním z častých omylů je představa, že hodnota investiční vily závisí především na její lokalitě, kvalitě a příjmech z pronájmu.
U leasehold nemovitostí ale hraje zásadní roli také zbývající doba užívání. Čím méně let zbývá, tím kratší období má nový investor k dispozici pro využívání nemovitosti a případné získání návratnosti své investice.
To může ovlivnit jeho ochotu zaplatit požadovanou cenu. Pokud navíc není ve smlouvě sjednáno prodloužení, musí investor spoléhat na budoucí jednání s vlastníkem pozemku. A právě zde může vzniknout problém.
Majitel pozemku nemusí mít o pokračování nájmu zájem. Může požadovat výrazně vyšší částku nebo nabídnout podmínky, které pro investora přestanou být ekonomicky přijatelné.
Investor tak může mít krásnou a dobře fungující vilu, ale současně čelit nejistotě ohledně jejího dalšího využití.
Nemovitost může být ve výborném technickém stavu. Pokud však zbývá jen několik let leaseholdu bez reálné možnosti prodloužení, její prodej může být podstatně složitější.
Pozor: 25 + 25 let automaticky neznamená garantovaných 50 let
Tady přichází jeden z nejdůležitějších momentů.
Samotné označení „25 + 25 let“ v reklamě nebo prodejní nabídce ještě neznamená, že investor získává bezpodmínečně zajištěné právo užívat pozemek celých 50 let. Rozhodující je konkrétní smlouva.
Je rozdíl mezi právně sjednanou opcí na prodloužení a pouhým příslibem, že se po 25 letech obě strany mohou domluvit na pokračování. Aby mělo prodloužení skutečnou hodnotu, musí být jasné, kdo jej může uplatnit, v jakém termínu, za jakých podmínek a jakým způsobem se určí cena.
Zásadní je také to, zda je prodloužení závazné pro příslušné smluvní strany a jak je ošetřena případná změna vlastníka pozemku nebo převod práv na dalšího investora. Bez těchto ustanovení může být druhých 25 let pouze marketingovým příslibem, nikoli dostatečnou smluvní ochranou.
Na co si dát pozor před podpisem smlouvy?
Při posuzování leaseholdu doporučujeme věnovat zvláštní pozornost několika otázkám.
1. Je prodloužení skutečně součástí smlouvy?
Nestačí ústní ujištění developera nebo realitního makléře. Právo na prodloužení by mělo být jasně formulováno v příslušné smluvní dokumentaci.
2. Jak se stanoví cena prodloužení?
Bude částka předem určená, vypočítaná podle konkrétního vzorce, nebo se bude stanovovat podle budoucí tržní hodnoty? Nejasné cenové podmínky mohou v budoucnu způsobit zásadní komplikace.
3. Lze leasehold převést na dalšího investora?
Pokud plánujete vilu v budoucnu prodat, je důležité vědět, zda můžete převést svá smluvní práva včetně případné opce na prodloužení a zda je k tomu nutný další souhlas vlastníka.
4. Co se stane při změně vlastníka pozemku?
Smlouva by měla vhodně řešit také situace, kdy se pozemek prodá nebo přejde na dědice. Právní účinnost konkrétních ustanovení musí posoudit kvalifikovaný místní právník.
5. Co se stane po skončení leaseholdu?
Je důležité znát podmínky ukončení smlouvy i to, jak bude naloženo se stavbou a případnými investicemi do jejího zhodnocení.
Právě tyto detaily mohou mít v budoucnu mnohem větší význam než několik procent rozdílu v původní pořizovací ceně.
Jak k leaseholdu přistupujeme v BaliMania CZ&SK?
V BaliMania CZ&SK si uvědomujeme, že investice do nemovitosti nekončí jejím dokončením nebo předáním klientovi.
Důležitá je také její dlouhodobá perspektiva.
Proto u našich vybraných developerských projektů nabízíme strukturu leaseholdu 25 + 25 let, tedy počáteční období 25 let s možností prodloužení o dalších 25 let.
Naším cílem je, aby klient při svém rozhodování neposuzoval pouze současnou podobu nemovitosti a očekávané výnosy, ale také její dlouhodobou využitelnost a budoucí prodejnost. Právě smluvní nastavení pronájmu pozemku považujeme za jednu z důležitých součástí odpovědně připravené investice.
Konkrétní podmínky prodloužení se vždy řídí příslušnou smluvní dokumentací a musí být před podpisem odborně prověřeny.
Investice není jen o tom, co kupujete dnes
Při výběru investiční nemovitosti na Bali nebo Lomboku je přirozené soustředit se na její vzhled, lokalitu, vybavení a očekávané příjmy.
Stejně důležité je ale položit si otázku: Co bude s mojí investicí za 10, 15 nebo 20 let?
Budu mít možnost nemovitost dále využívat? Budu ji moci prodat za rozumných podmínek? A bude mít budoucí kupující dostatečně dlouhý časový horizont? Právě na tyto otázky by měl kvalitně připravený investiční projekt myslet od samého začátku.
Protože při investici do leasehold nemovitosti nekupujete jen vilu. Kupujete také čas. A podmínky, za kterých s ním budete moci nakládat.
BaliMania CZ&SK – investiční nemovitosti na Bali a Lomboku.
Článek má informativní charakter. Konkrétní právní účinky leaseholdu a jeho prodloužení závisí na smluvní dokumentaci, právním stavu pozemku a platných indonéských předpisech.
