Jednou z nejčastějších otázek, které od našich klientů dostáváme, je: „Je lepší koupit nemovitost jako Freehold nebo Leasehold?“ Na první pohled se může zdát, že odpověď je jednoduchá. Ve skutečnosti však indonéský právní systém funguje zcela jinak než ten evropský a právě nepochopení jednotlivých forem vlastnictví bývá jedním z nejčastějších důvodů špatných investičních rozhodnutí.
Na internetu dnes najdete desítky článků, které tvrdí, že Freehold je vždy nejlepší a Leasehold představuje pouze pronájem. Pravda je však podstatně složitější. Pokud chcete na Bali investovat bezpečně, je důležité porozumět tomu, co jednotlivé právní tituly skutečně znamenají.
Freehold (Hak Milik) – nejsilnější vlastnické právo
Hak Milik představuje nejsilnější a nejúplnější vlastnické právo, které indonéské právo zná. Majitel vlastní pozemek bez časového omezení, může jej převádět na další osoby, prodávat nebo dědit. Z pohledu vlastnických práv se jedná o obdobu klasického vlastnictví, na které jsme zvyklí v České republice.
Právě zde ale přichází zásadní omezení. Hak Milik je určen výhradně pro indonéské občany. Zahraniční fyzická osoba nemůže pozemek s tímto titulem vlastnit přímo na své jméno. Pokud tedy někde narazíte na nabídku „Freehold pro cizince“, je vždy potřeba zjistit, co se za tímto označením skutečně skrývá.
Freehold nemusí vždy znamenat Hak Milik
Mnoho investorů překvapí, že pojem Freehold se v praxi často používá i pro jiný právní titul – Hak Guna Bangunan (HGB).
HGB znamená doslova „právo stavět“ (Right to Build). Držitel tohoto titulu získává právo na pozemku stavět, budovy vlastnit, pronajímat je, prodávat nebo je využít například jako zástavu. Nevlastní však samotný pozemek v podobě Hak Milik.
Právě HGB představuje jednu z nejčastějších forem vlastnictví využívaných při developerských projektech nebo komerčních investicích.
Jak funguje HGB pro zahraniční investory?
Na rozdíl od Hak Milik může být HGB dostupné také zahraničním investorům, nikoliv však přímo jako fyzickým osobám. V praxi se využívá prostřednictvím společnosti PT PMA, tedy společnosti se zahraniční účastí.
Po založení PT PMA může společnost získat titul HGB a na jeho základě stavět, provozovat podnikání nebo nemovitosti pronajímat. Právě proto je založení společnosti často prvním krokem pro investory, kteří plánují na Bali podnikat nebo budovat větší investiční projekty.
Leasehold – nejčastější forma investování na Bali
Druhou velmi rozšířenou možností je Leasehold (Hak Sewa), tedy dlouhodobý pronájem pozemku.
Na rozdíl od Freeholdu zde investor nezískává vlastnické právo k pozemku, ale smluvně sjednané právo jej po určitou dobu využívat. Právě tato forma je na Bali nejběžnější a využívá ji velká část zahraničních investorů.
Leasehold může být sjednán na různě dlouhou dobu – nejčastěji na 25 až 35 let, přičemž smlouva může obsahovat také možnost prodloužení nebo obnovení nájmu.
Pro mnoho investorů představuje Leasehold velmi zajímavé řešení. Pořizovací cena bývá výrazně nižší než u Freeholdu, vstupní investice je dostupnější a návratnost investice často vychází velmi atraktivně. Pokud je smlouva kvalitně připravena, může být Leasehold bezpečnou a efektivní cestou k investici na Bali.
Právě smlouva rozhoduje o bezpečnosti celé investice
Na rozdíl od klasického vlastnictví stojí Leasehold především na kvalitně připravené smlouvě.
Ta musí přesně definovat délku nájmu, podmínky jeho prodloužení, možnost převodu na dalšího vlastníka, pravidla podnájmu i veškerá práva a povinnosti obou stran. Každá smlouva je individuální a právě její obsah rozhoduje o tom, jak bezpečná bude vaše investice.
Proto našim klientům vždy doporučujeme, aby byla každá smlouva připravena nebo minimálně zkontrolována zkušeným notářem a právníkem znalým indonéské legislativy.
Co je tedy lepší?
Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď.
Pokud plánujete na Bali pouze trávit část roku nebo pořizujete rekreační nemovitost, může být Leasehold ideální variantou. Jestliže však plánujete podnikat, provozovat ubytovací služby nebo realizovat developerský projekt, může být vhodnější založení společnosti PT PMA a využití titulu HGB.
Každá investice má jiné cíle a právě podle nich by se měla volit i vhodná právní struktura.
V BaliManii řešíme více než jen koupi nemovitosti
Investice do nemovitosti nekončí podpisem rezervační smlouvy. Naopak právě tehdy začíná ta nejdůležitější část celého procesu.
Našim klientům pomáháme nejen s výběrem vhodného projektu, ale také s právním prověřením pozemků, založením společnosti PT PMA, přípravou smluv, komunikací s notáři i kontrolou všech legislativních náležitostí. Díky tomu mají jistotu, že jejich investice stojí na pevných právních základech a odpovídá aktuálním indonéským zákonům.
Každý klient má jiné cíle a jiné požadavky. Proto nehledáme univerzální řešení, ale vždy doporučujeme takovou formu vlastnictví, která bude nejlépe odpovídat konkrétnímu investičnímu záměru.
Dobře nastavená investice totiž nezačíná výběrem vily. Začíná správně zvolenou právní strukturou. 🌴
