Na první pohled může investice do nemovitosti na Bali nebo Lomboku působit poměrně jednoduše. Najdete zajímavý pozemek nebo vilu, lokalita se vám líbí, čísla dávají smysl a dokumentace na první pohled vypadá v pořádku.
Jenže právě mezi slovy „vypadá v pořádku“ a „je skutečně v pořádku“ může být při investici v Indonésii obrovský rozdíl.
A proto existuje due diligence.
Důkladná prověrka nemovitosti je pro nás jedním z nejdůležitějších kroků, který by měl proběhnout ještě předtím, než se investor definitivně zaváže k nákupu nebo vstupu do projektu. Nejde o formalitu ani o kontrolu jednoho dokumentu. Jde o komplexní proces, při kterém se na nemovitost díváme z několika různých úhlů a hledáme nejen to, co je v pořádku, ale především to, co by mohlo v budoucnu představovat problém.
Nestačí vidět certifikát. Je potřeba vědět, co za ním skutečně stojí
Jednou ze zásadních oblastí je právní prověrka nemovitosti a práv k pozemku.
Nestačí pouze dostat do ruky dokument a předpokládat, že tím je otázka vlastnictví vyřešena. Je potřeba ověřit jeho pravost, obsah, skutečného držitele práv i to, zda osoba nebo společnost, která s nemovitostí nakládá, k tomu má skutečně oprávnění.
Součástí profesionálního due diligence může být také prověření historie převodů a okolností, za kterých se práva k nemovitosti v minulosti měnila.
Proč?
Protože problém, který vznikl před mnoha lety, se může stát problémem současného investora.
Stejně důležité je zjistit, zda na nemovitosti neváznou závazky, zástavní práva, věcná břemena, smluvní omezení nebo jiné skutečnosti, které mohou ovlivnit její budoucí využití.
Pozemek můžete mít. Otázkou je, co na něm skutečně můžete dělat
Jednou z oblastí, které jsou dnes na Bali mimořádně důležité, je soulad plánovaného projektu s územním plánováním a stavebními pravidly.
Krásný pozemek s výhledem na rýžová pole ještě automaticky neznamená, že na něm můžete postavit vilu a následně ji legálně provozovat ke krátkodobému pronájmu.
Právě zde může vzniknout jeden z největších rozdílů mezi dobrou investiční příležitostí a problémem, který se projeví až ve chvíli, kdy už investor vložil značnou část svého kapitálu.
Proto při prověřování řešíme nejen samotnou nemovitost, ale také její zamýšlené využití, příslušnou zónu a potřebná povolení.
A pokud už na pozemku stavba stojí, je nutné prověřit také její právní a stavební stav.
Právní prověrkou to nekončí
Nemovitost ale není jen soubor dokumentů.
Druhou částí je její technická realita.
Pokud kupujete existující nemovitost, je důležité znát její skutečný stavebně-technický stav. U pozemku nebo připravovaného projektu zase vstupují do hry místní podmínky, kvalita podloží, voda, elektřina, kanalizace a další faktory, které mohou významně ovlivnit budoucí stavbu i její náklady.
Indonésie má navíc podmínky, které se od střední Evropy výrazně liší. Intenzivní období dešťů, lokální riziko záplav, sesuvy půdy, zemětřesení nebo vulkanická aktivita nejsou témata, která by měla být při technické prověrce ignorována.
Někdy proto může být součástí přípravy projektu například také posouzení půdy a dalších místních podmínek.
To všechno jsou věci, které na krásných vizualizacích projektu neuvidíte.
Red flags, které nechcete objevit až po podpisu
Při due diligence existují skutečnosti, které pro nás představují okamžitý varovný signál.
Může jít například o pochybnosti kolem práv k nemovitosti, existující spory nebo významná zatížení, nesoulad zamýšleného projektu s územním plánováním či problémy související s potřebnými povoleními.
Jiné problémy nemusí investici zastavit okamžitě, ale mohou představovat riziko do budoucna. Právě úkolem kvalitní prověrky je tato rizika odhalit dříve, než se z nich stanou drahé problémy.
A právě zde je zkušenost s místním prostředím nenahraditelná.
Dobrá due diligence vám nemá říct to, co chcete slyšet
Pokud si necháváte prověřit investici, cílem by nemělo být získat potvrzení, že jste našli skvělou nemovitost.
Cílem je zjistit pravdu.
I kdyby výsledkem mělo být doporučení do konkrétní investice nevstupovat.
V BaliMania CZ&SK proto vnímáme due diligence jako jednu z nejdůležitějších forem ochrany investora. Neprodáváme pocit bezpečí. Prověřujeme fakta, na kterých má bezpečnější rozhodnutí stát.
A někdy je nejlepší investicí právě ta, kterou po důkladné prověrce neuděláte.
Investice v Indonésii může být skvělou příležitostí. Musí ale stát na správných základech.
Bali i Lombok nabízejí mimořádně zajímavé investiční možnosti. Zároveň jde o prostředí s vlastní legislativou, systémem povolení, územním plánováním a specifickými podmínkami.
Proto podle nás investice nezačíná podpisem smlouvy ani výběrem designu budoucí vily.
Začíná prověřením toho, do čeho skutečně investujete.
V BaliMania CZ&SK klienty provázíme procesem investice od prvotního posouzení příležitosti přes potřebné právní a technické kontroly až po development a následnou realizaci projektu.
Naše konkrétní postupy, kontrolní mechanismy a know-how jsou výsledkem zkušeností přímo z Indonésie. A právě ty si záměrně necháváme uvnitř našeho týmu.
Protože při investici v zahraničí podle nás nestačí vědět, co kontrolovat.
Je potřeba vědět také kde, jak, s kým a co dělat ve chvíli, kdy něco nesedí.
